처음 청약통장을 만들고 나서 제일 먼저 들었던 생각이 있습니다. ‘언젠가 내가 살 집을 내 이름으로 마련할 수 있을까?’ 하는 막막함이었습니다. 통장에 얼마를 넣어야 하는지, 1순위는 또 뭔지, 주변에서는 다 아는 이야기 같은데 막상 찾아보면 헷갈리는 말이 너무 많았습니다. 그래서 하나씩 직접 공고문을 읽어보고, 은행 창구에도 물어보고, 청약홈에서 모의청약도 해 보면서 정리를 해 두었는데, 그 내용을 토대로 차분히 풀어보려고 합니다.
청약통장 1순위 자격은 딱 한 가지 기준으로만 정해지지 않습니다. 어떤 종류의 집에 신청하느냐, 집이 지어지는 지역이 규제지역이냐 아니냐, 신청하는 사람이 세대주인지, 집을 이미 가지고 있는지 등에 따라 조건이 조금씩 달라집니다. 복잡해 보이지만 흐름을 알고 나면 큰 틀은 금방 정리됩니다.
청약통장 종류부터 간단히 정리해 보기
먼저 “청약통장”이라고 부르는 것들 안에도 몇 가지 종류가 있습니다. 이름이 비슷해서 섞어 쓰이기 쉬운데, 역할이 조금씩 다릅니다.
대표적으로 다음 네 가지가 있습니다.
- 주택청약종합저축
- 청약저축
- 청약예금
- 청약부금
지금은 대부분의 사람이 주택청약종합저축을 사용하고, 나머지 통장은 예전에 가입한 사람들 위주로 남아 있습니다.
각 통장의 기본적인 쓰임은 다음과 같습니다.
주택청약종합저축은 가장 범용성이 넓은 통장입니다. 국민주택과 민영주택 모두 신청할 수 있습니다. 국민주택에 신청할 때는 얼마나 오래, 몇 번 나누어 납입했는지가 중요하고, 민영주택에 신청할 때는 예치기준금액 이상을 납입해 두었는지가 중요하게 쓰입니다.
청약저축은 국민주택 전용 통장입니다. 이 통장은 납입 횟수와 가입 기간이 핵심 기준으로 쓰입니다. 예전에 많이 가입했지만, 지금은 새로 가입하기보다는 종합저축을 쓰는 경우가 많습니다.
청약예금은 민영주택 전용 통장입니다. 이 통장은 예치기준금액을 채웠는지가 가장 핵심입니다. 금액 기준을 맞추면 1순위 요건 중 예치금 부분을 충족하게 됩니다.
청약부금은 85㎡ 이하 민영주택 전용으로 쓰이던 통장입니다. 현재는 새로 가입이 불가능하고, 기존에 가지고 있던 사람들만 그 효력이 유지되는 형태입니다. 이 통장 역시 예치기준금액과 가입 기간이 중요합니다.
1순위가 되기 위한 기본 조건 정리
청약통장으로 1순위가 되려면 크게 세 가지를 먼저 봐야 합니다.
- 얼마나 오래 통장을 가지고 있었는지 (가입 기간)
- 얼마나 자주, 얼마나 많이 넣었는지 (납입 횟수 또는 예치금액)
- 어디에 사는지 (거주 지역 요건)
이 세 가지를 기본 틀로 잡고, 그 위에 세대주 여부, 집 소유 여부, 재당첨 제한 같은 세부 조건이 얹혀지는 구조라고 생각하면 이해하기 편합니다.
가입 기간과 납입 기준
신청하려는 집이 어느 지역에 있느냐에 따라 필요한 가입 기간과 납입 조건이 달라집니다. 크게 세 구역으로 나눠서 생각하면 됩니다.
- 투기과열지구 및 청약과열지역
- 수도권 비규제지역
- 수도권 밖 비규제지역
각 구역별로 기본적인 기준은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
투기과열지구와 청약과열지역에서는 가입 기간 2년 이상이 필요합니다. 주택청약종합저축이나 청약저축으로 국민주택에 신청할 때는 납입 횟수가 24회 이상이어야 하고, 민영주택에 신청할 때는 예치기준금액을 채워야 1순위가 됩니다.
수도권 비규제지역에서는 가입 기간 1년 이상이 일반적인 기준으로 쓰입니다. 국민주택이라면 납입 횟수 12회 이상, 민영주택이라면 주택형별 예치기준금액을 채우면 됩니다.
수도권 밖 비규제지역에서는 기준이 조금 더 완화됩니다. 가입 기간은 6개월 이상, 납입 횟수는 6회 이상을 요구하는 경우가 많고, 민영주택은 마찬가지로 예치기준금액을 충족하면 1순위가 됩니다.
주택청약종합저축을 기준으로 조금 더 풀어보면 다음과 같습니다.
국민주택을 신청할 때는 가입 기간과 납입 횟수가 둘 다 중요합니다. 납입은 한 달에 한 번씩 인정되는 구조라, 예를 들어 매달 10만 원씩 24번을 넣었다면 24회의 납입을 한 것으로 봅니다. 이때 금액이 많다고 해서 납입 횟수가 더 늘어나지는 않고, “횟수”만 월 1회로 인정됩니다.
민영주택을 신청할 때는 가입 기간과 예치기준금액이 중요합니다. 통장에 지금까지 넣은 돈의 합이, 신청하려는 집의 전용면적에 맞는 예치금 기준을 넘겼는지를 보는 방식입니다. 예를 들어 어떤 지역에서 전용 85㎡ 이하 아파트에 신청하려면 예치기준금액이 500만 원이라고 정해져 있다면, 통장에 넣은 총액이 500만 원 이상이어야 1순위가 된다는 식입니다.
거주 지역 요건 이해하기
청약은 보통 집이 지어지는 지역에 사는 사람에게 먼저 기회를 주는 구조입니다. 그래서 “어디에 살고 있는지”가 1순위 자격에서 매우 중요한 기준이 됩니다.
먼저 기본은, 신청하려는 주택이 지어지는 시·도에 거주하고 있어야 한다는 점입니다. 예를 들어 경기도에 지어지는 아파트라면, 일정 기간 이상 경기도에 주소를 두고 살아야 그 지역 우선 1순위가 되는 방식입니다.
여기에 규제지역인 투기과열지구나 청약과열지역이 겹치면 조건이 더 까다로워집니다. 이런 지역에서는 일정 기간 이상 연속해서 거주해야 합니다. 대표적으로 2년 이상 연속 거주 요건이 적용되는 경우가 많습니다. 예를 들어 서울에 분양하는 아파트라면, 주민등록상 주소지가 서울로 되어 있고 그 기간이 2년 이상이어야 서울 지역 우선 1순위가 주어지는 구조입니다.
반면 비규제지역에서는 거주 기간이 상대적으로 자유로운 편입니다. 다만 그래도 기본적으로 “해당 시·도 거주자 우선 공급” 원칙이 있기 때문에, 다른 지역 거주자라면 1순위를 가진다 해도 실제 당첨 경쟁에서는 불리해질 수 있습니다.
세대주 여부와 주택 소유 여부
청약에서 헷갈리는 부분 중 하나가 바로 “세대주여야 하느냐”와 “집을 가지고 있으면 불리하냐” 하는 문제입니다. 이 부분은 주택 종류와 지역 규제 여부에 따라 크게 달라집니다.
투기과열지구 및 청약과열지역의 기본 원칙
투기과열지구와 청약과열지역에서는 청약 통제가 엄격합니다. 이 지역에서 분양하는 아파트에 신청할 때 1순위가 되려면 보통 다음과 같은 조건이 따라붙습니다.
- 세대주여야 합니다.
- 세대원 전체를 기준으로 무주택이거나, 1주택을 가진 세대여야 합니다.
특히 무주택 세대주에게 훨씬 유리하게 설계되어 있습니다. 1주택 세대의 경우에는 추첨제 물량에만 신청할 수 있는 등 제약이 붙는 경우가 많고, 무주택자에게 우선 공급이 이루어집니다.
국민주택에서의 세대 기준
국민주택은 대부분 서민 주거 안정을 목적으로 공급되기 때문에, 무주택 세대주가 중심이 됩니다.
- 세대주여야 합니다.
- 세대원 전원이 무주택인 경우에 신청할 수 있는 것이 원칙입니다.
다만 아주 소형이거나 가격이 낮은 주택을 1채 가진 경우, 일정 조건을 만족하면 예외적으로 무주택으로 간주되는 경우가 있습니다. 이 부분은 공급 공고문마다 기준이 조금씩 다르기 때문에, 막연히 알고 있기보다는 실제로 신청하려는 아파트의 입주자 모집 공고를 통해 구체적인 규정을 확인하는 것이 안전합니다.
비규제지역 민영주택의 특징
민영주택, 특히 규제가 없는 지역에서는 세대주 여부와 집 소유 여부에 대한 제한이 상대적으로 느슨합니다.
- 세대주가 아니어도 1순위 신청이 가능한 경우가 많습니다.
- 다주택자도 1순위 자격을 가질 수 있습니다.
다만 여기에는 중요한 포인트가 하나 더 있습니다. 85㎡ 이하 민영주택에서는 가점제가 많이 활용되는데, 이때 “무주택 기간”이 점수에 큰 영향을 줍니다. 즉, 집을 가지고 있어도 1순위를 얻는 것 자체는 가능하지만, 실제 당첨 가능성을 높이려면 무주택 기간이 길수록 유리합니다.
재당첨 제한 살펴보기
청약은 한 번 당첨되었다고 해서 끝나는 것이 아니라, 이후 일정 기간 동안 또다시 당첨되기 어려워지는 제도가 함께 붙어 있습니다. 이를 재당첨 제한이라고 부릅니다.
과거에 아파트에 당첨된 이력이 있으면, 그 시점부터 일정 기간 동안은 다시 1순위로 청약을 넣을 때 제한을 받게 됩니다. 기간은 보통 5년 또는 10년 정도로 적용되는 경우가 많습니다. 특히 규제지역에서 분양된 주택에 당첨된 이력이 있으면 제한 기간이 더 길어지거나 규정이 더 엄격해지는 경우가 있습니다.
또 한 가지 주의할 점은 “세대 단위”로 제한을 보기도 한다는 것입니다. 같은 세대 안에 2년 이내 다른 당첨자가 있는 경우, 그 세대에 속한 다른 사람의 1순위 자격에 영향을 줄 수 있습니다. 그래서 한 집에 여러 명이 같은 시기에 무작정 청약을 넣기보다는, 누가 언제 어떤 아파트에 도전할지 미리 상의하고 조절하는 것이 필요합니다.
국민주택과 민영주택, 어디에 더 유리할까
청약을 생각할 때 자주 나오는 말이 “국민주택은 무주택 세대주에게 유리하고, 민영주택은 예치금과 가입 기간이 중요하다”는 이야기입니다. 이 말의 의미를 조금 더 풀어서 보면 청약 전략을 세우는 데 도움이 됩니다.
국민주택은 주로 소득이나 자산 기준을 고려해서 공급되는 경우가 많고, 무주택 세대주 중심으로 혜택이 돌아가도록 설계되어 있습니다. 그래서 세대원 전체가 집을 가지고 있지 않고, 일정 소득 기준을 충족하는 세대주라면 국민주택 쪽을 잘 살펴보는 것이 좋습니다.
민영주택은 예치기준금액과 통장 가입 기간이 중점적으로 작용합니다. 규제지역인지, 비규제지역인지에 따라 조건이 달라지기는 하지만, 기본적으로는 통장에 어느 정도 돈을 넣어두었는지, 얼마나 오래 가지고 있었는지가 중요하게 평가됩니다. 특히 인기 지역의 민영주택에서는 예치기준금액을 충분히 채우고, 가능한 한 오랜 가입 기간을 확보하는 것이 유리하게 작용하는 경우가 많습니다.
실제 청약을 준비할 때 체크해 두면 좋은 것들
청약 1순위 자격을 정확히 알고 싶다면 결국 자신의 현재 상태를 객관적으로 정리하는 것에서 출발해야 합니다. 이를 위해 다음과 같은 항목을 차분히 체크해 보는 것이 좋습니다.
- 청약통장 가입일이 언제인지
- 지금까지 몇 회를 납입했는지, 총액은 얼마나 되는지
- 주민등록상 주소지가 어디인지, 그곳에서 얼마나 거주했는지
- 본인이 세대주인지, 아니면 세대원인지
- 본인과 세대원이 집을 몇 채 가지고 있는지
- 과거에 본인이나 세대원이 청약에 당첨된 이력이 있는지
이 정보를 바탕으로 국민주택인지, 민영주택인지, 규제지역인지 비규제지역인지에 따라 앞에서 정리한 조건에 하나씩 대입해 보면, 현재 1순위 자격이 있는지, 있다면 어떤 종류의 주택에 유리한지를 스스로 판단할 수 있습니다.
다만 법이나 제도는 시간이 지나면서 조금씩 바뀔 수 있고, 같은 제도 안에서도 지역이나 공급 유형에 따라 세부 기준이 달라지는 경우가 많습니다. 그래서 실제로 청약을 신청하기 전에는 반드시 해당 아파트의 입주자 모집 공고를 꼼꼼히 읽어보는 것이 필요합니다. 공고문에는 그 단지에만 적용되는 세부 기준과 예외 규정, 특별공급 조건 등이 자세히 적혀 있기 때문에, 거기에서 최종 기준을 확인하는 습관을 들여두면 나중에 예상치 못한 불이익을 피하는 데 도움이 됩니다.